在中国✿◈◈，由于商业开发经营远比住宅开发销售复杂✿◈◈，业界成功运作商业的案例并不多✿◈◈，有的反而成为了项目整体开发的累赘✿◈◈。

　　标杆地产企业及知名的地产运营商为什么成功？商业项目应该如何规划设计✿◈◈、策划招商✿◈◈、经营管理✿◈◈，如何进行价格定位✿◈◈、租售定位……

　　本文将与你分享招商策划的核心✿◈◈、招商的步骤与方法等六大核心内容✿◈◈，并给予商业地产的整体解决方案✿◈◈，让你系统全面的了解商业操作手法及技巧✿◈◈。

　　a.我们的品牌放在哪里？b.我们周围都有哪些品品牌？c.为什么将哪个品牌放在我们旁边？d.能否调换位置？

　　a.各店铺的面积✿◈◈、深吃饭时还在她身体里✿◈◈、宽？b.每层有多少品牌商户？c.滚梯✿◈◈、直梯✿◈◈、货梯有几部？d.我们的送货车停在哪里？e.从哪里上货？f.项目的垃圾临时堆放在哪里？

　　如何办理进场装修手续✿◈◈、装修单位质资证明✿◈◈、申请装修表格✿◈◈、商户工作流程✿◈◈、商户防火培训✿◈◈、装修材料验收✿◈◈、临时接电申请✿◈◈、装修工人的备案

　　招商是当今经济一体化趋势日益加强的形 势下广泛运用的一种经济交往方式✿◈◈，需要跨学科✿◈◈、跨专业的专业学问✿◈◈。

　　比如✿◈◈：首先必须明确此次联络会议的目的是什么✿◈◈、加强与对方的沟通与友谊✿◈◈、了解对方可能的投资意向✿◈◈、了解对方对投资环境的要求与疑虑✿◈◈、让对方知道我方的合作意向✿◈◈。

　　任何一次招商筹划活动✿◈◈，不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业✿◈◈、一个项目✿◈◈。2.策划要有战略高度✿◈◈，要通揽招商形势✿◈◈，综观招商大局✿◈◈。

　　在招商策划时要突破成规✿◈◈，另辟蹊径✿◈◈。要注意求新求实✿◈◈，体现自己的特色✿◈◈，不要人云亦云✿◈◈，亦步亦趋✿◈◈。招商策划的突破口可以选择招商形式✿◈◈、招商政策✿◈◈、招商手段✿◈◈、招商内容和双方的合作方式等各个方面✿◈◈。

　　7确定招商方式与渠道1.项目洽谈会✿◈◈。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式✿◈◈。它是由招商单位携拟与合资✿◈◈、合作或引进的项目✿◈◈，有针对性地与商家洽谈✿◈◈。其特点是针对性强✿◈◈，易于吸引有兴趣的客商✿◈◈。影响大✿◈◈，实效性好✿◈◈，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽✿◈◈。

　　2.项目发布会✿◈◈。项目发布会是招商经常采用的方式✿◈◈。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资✿◈◈、合作的项目✿◈◈，阐述招商项目的特点和技术✿◈◈、资金要求✿◈◈，以期吸引客商✿◈◈。

　　3.经济技术合作交流会✿◈◈。经济技术合作交流会是一种层次较高✿◈◈、范围较大的招商引资方式✿◈◈。其特点是层次较高✿◈◈，范围较大✿◈◈。可以是多种行业的招商✿◈◈。

　　4.投资研讨会✿◈◈。投资研讨会是一种较小型✿◈◈、时间较短的招商形式✿◈◈。它通常是由政府部门✿◈◈、经济研究机构举行的区域性投资战略✿◈◈、政策✿◈◈、现状和发展趋势的研究讨论会✿◈◈。其特点是灵活✿◈◈，即是务虚✿◈◈，又重务实✿◈◈，主办单位可以公布一些项目进行招商✿◈◈，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策✿◈◈，达到宣传的效果✿◈◈。

　　5.登门拜访兴发·娱乐187(中国)官方网站✿◈◈。✿◈◈。登门拜访是招商效果明显的辅助性活动✿◈◈。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余✿◈◈，拜访跨国公司✿◈◈、投资咨询顾问公司✿◈◈、会计师行及其他中介机构✿◈◈，宣传投资环境✿◈◈，具体介绍投资项目✿◈◈，探讨佳作事宜✿◈◈。其特点是机动灵活✿◈◈，针对性强✿◈◈，气氛融洽✿◈◈，容易引起被访者的兴趣✿◈◈。

　　招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标✿◈◈，或招商洽谈的主题✿◈◈。 在整个招商洽谈活动中✿◈◈，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展✿◈◈。2.在招商洽谈的目的确定以后✿◈◈，就需要确定招商洽谈的各个具体目标

　　应考虑以下几方面的问题✿◈◈：谈判中各方力量的对比✿◈◈，可选择地点的多少和特色✿◈◈，各方的关系及可能发生的费用等✿◈◈。

　　放水养鱼的原则可以理解为“先做人气✿◈◈，再做生意✿◈◈，一起分享成长空间”的原则✿◈◈。2.招商不是一个开业前就完结的工作✿◈◈，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作

　　营销宣传计划✿◈◈，为保障大商家及供应商利益✿◈◈，发展商要做好细致的准备工作✿◈◈。运营部门要确定招商时间安排✿◈◈、主要招商场所✿◈◈、主要招商骨干✿◈◈、招商宣传与招商策划✿◈◈、主要招商活动✿◈◈、招商费用✿◈◈，并得到发展商主要领导的支持✿◈◈。

　　停留在表面需求上✿◈◈，忽视商业基本规律✿◈◈。 如某商场引进电器主力店✿◈◈，再销售电器辅营区✿◈◈，却不知电器主力店的辅营区很难定位✿◈◈，也很难经营下去✿◈◈；再如某零售中心引进家具主力店✿◈◈，却不知家具属 于大宗采购型消费✿◈◈，人流很难与超市百货互补✿◈◈。7.商业地产必须进入专业化运作体系

　　商业地产定位必须同时满足销售与经营两个条件✿◈◈。商业地产作为不动产长期持有经营时✿◈◈，其经营定位是比较单纯的✿◈◈，商业地产一旦要分割销售✿◈◈，就必须在满足经营条件的同时✿◈◈，还要满足销售条件✿◈◈。这就是商业地产以销售为前提的特殊性✿◈◈。

　　不精通商业地产✿◈◈，甚至缺乏起码的了解✿◈◈，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥✿◈◈，但在商业裙楼上却交了学费✿◈◈。

　　在商业较为发达的城市✿◈◈，一个初级阶段的商业地产开发✿◈◈，必然会与商业水平形成较大的反差✿◈◈，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场✿◈◈，面对规划设计先天缺陷的商场✿◈◈。

　　开发商业必须了解商业✿◈◈，一个商业地产的开发者✿◈◈，通过与商业策划者✿◈◈、设计者✿◈◈、经营者的广泛接触兴发老虎pt亚洲第一登录平台✿◈◈，✿◈◈，了解商业地产开发基本规律✿◈◈，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽✿◈◈，让设计者按业态量向定做✿◈◈，达到商业设计与业态需要的高度吻合✿◈◈，这才是一条商业地产规划设计的捷径✿◈◈。

　　商业地产✿◈◈，规划决定成败✿◈◈，一个规划不当的商业项目✿◈◈，其结果只能是市场的弃儿✿◈◈，商场每建高一层✿◈◈， 风险就会增大一成✿◈◈，发展商是最后的买单者✿◈◈；

　　只有以策划定位为先导✿◈◈，真好规划设计每一步✿◈◈，并充分把握商业地产运营的每一个环节✿◈◈，才能成成竹在胸✿◈◈，才能有效降低商业地产开发的风险✿◈◈。

　　商业经营管理是一件专业性要求较高✿◈◈、工作繁琐的工作✿◈◈，它的工作过程涵盖了开发✿◈◈、定位✿◈◈、招商✿◈◈、 经营✿◈◈、推广多个阶段性工作✿◈◈，这就要求发展商必须建立经营管理团队✿◈◈，从项目开始动作之初就深入市场和项目✿◈◈。

　　招商的重点是半主力店和中小商家✿◈◈，商业地产招商之前✿◈◈，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理✿◈◈，对业态进行统一设计和管理✿◈◈，我们要充分考虑不同业态之间的互补促进作用✿◈◈。

　　2.要维护商业地产的统一主题形象和统一品牌形象✿◈◈。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象✿◈◈。

　　3.商业地产招商目标要能够在功能和形式上同业差异✿◈◈、异业互补✿◈◈。简单地说✿◈◈，同业差异就是市场有一定承受力✿◈◈，不能盲目招同一品类的店进入✿◈◈。

　　5.核心主力店招商布局原则✿◈◈。从整体布局上有利于人流进入主力店✿◈◈，同时也便于从主力店向其它区域回旋✿◈◈，通道好比血管✿◈◈，要方便人流的回旋✿◈◈。

　　核心主力店的招商对整个商业地产的运营成败✿◈◈，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响✿◈◈。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻✿◈◈，常常能带动整个商业地产的顺利招商与管理✿◈◈。另外吃饭时还在她身体里✿◈◈，核心主力店对于人流也起着关键的作用

　　购物中心特别是大型商业地产的核心主力店适合放在经营轴线.特殊商户招商优惠原则✿◈◈。“以点代面吃饭时还在她身体里✿◈◈，特色经营 ”是购物中心特别是超 大型综合性购物中心的经营特点✿◈◈。特殊商户是指具有较高文化✿◈◈、艺术✿◈◈、科技含量的经营单位✿◈◈，对它们给予优惠政策✿◈◈，邀请其入场✿◈◈，能够起到增强文化氛围✿◈◈，活跃购物中心气氛之作用✿◈◈。

　　这个“统一服务“不但要体现在思想上和招商合约中✿◈◈，更要体现到后期的营销管理中✿◈◈，商户最渴望的是赢利✿◈◈。

　　确定主力店群有助于稳定整个项目的经营✿◈◈，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积✿◈◈，其影响之大可想而知✿◈◈。知名度较高✿◈◈、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定✿◈◈，且有利于项目的可持续发展✿◈◈。

　　其主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体✿◈◈，这一优点可以帮助项目在日后的营运中✿◈◈，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用✿◈◈。

　　3.主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平✿◈◈，提高项目整体租金收入✿◈◈，在确定了主力店群之后✿◈◈，再确定中小店群✿◈◈，小主力店会出现很多租金高低悬殊✿◈◈，租期长短不一的情况✿◈◈，中小型店的租期一般为3年左右✿◈◈，租金较高✿◈◈，一般在第三年起递增租金

　　其一✿◈◈，可带来稳定的租金收入✿◈◈，保证经营的稳定性✿◈◈。其二✿◈◈，能够吸引众多的消费者✿◈◈，增加人流量✿◈◈，帮助其他品牌专业店✿◈◈、饮食店等小型店提高销售力✿◈◈，从而有利铺位的增值✿◈◈。 这是一种集聚效应✿◈◈。

　　a.大型主力店的租金较低✿◈◈，而小型店的租金较高✿◈◈，因而只有使小型店的销售力提高兴发娱乐官网✿◈◈，才能保证铺位的增值✿◈◈，从而保证全场稳中有升的租金收入✿◈◈。

　　b.主力商店群一般由若干家大型的品牌店组成✿◈◈，多数以知名度较高和有良好业绩的大型超市✿◈◈、百货或其他服务✿◈◈、娱乐机构等业态出现✿◈◈，经营面积占全场营业面积的1/3

　　地产商业的招商时间相对较长✿◈◈，从业态组合确定开始至项目全面业✿◈◈，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段✿◈◈。

　　a.主力店群的招商集中在项目业态组合之后✿◈◈、规划之前✿◈◈。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间✿◈◈。b.由于主力店群决定项目产品的形式✿◈◈，在产品形成之前✿◈◈，发展商需确定主力店群吃饭时还在她身体里✿◈◈，并按其要求设计✿◈◈、建造相适应的产品——商业设施✿◈◈；而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大✿◈◈，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行✿◈◈，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作✿◈◈。

　　功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策✿◈◈，按照合理的功能分区计划✿◈◈，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来✿◈◈，对于项目和各店经营大大帮助✿◈◈，而一旦某一类商店或服务机构招不来✿◈◈，则整个项目服务功能可能不尽理想✿◈◈，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时✿◈◈，更是影响了整体的经营✿◈◈。

　　a.招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点✿◈◈、商品或服务组合理✿◈◈、价格面✿◈◈、产品线✿◈◈、房地产开发✿◈◈、物业管理等相关的基本知识✿◈◈；

　　商业地产的招商时间相对较长✿◈◈，从业态组 合确定开始至项目全面营业✿◈◈，它可分为主 力店群和中小店群二个招商阶段✿◈◈。

　　a.有助于稳定整个项目的经营✿◈◈。主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积✿◈◈，其影响之大可想而知✿◈◈。知名度较高✿◈◈、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定✿◈◈，且有利于项目的可持续发展✿◈◈。

　　为了在销售推广中宣传项目的价值✿◈◈，开发商往往对项目的定位人为拔高✿◈◈，理智的做法是根据项目所在地区消费的主力群体和居民的收入来决定如何定位✿◈◈，定位过高或过低✿◈◈，都会和周围的消费环境不协调✿◈◈，定位过低会损害开发商的利益✿◈◈，而定位过高✿◈◈，则会造成商家今后的经营成本过高✿◈◈，不敢问津✿◈◈。

　　符合项目定位的✿◈◈，而不是简单地以“满租 ”为原则✿◈◈。在项目开始招商前必须明确招商目标✿◈◈，包括招商业态的组合✿◈◈、主力店✿◈◈、品牌店等等✿◈◈；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行✿◈◈，而不至于只要想进来经营就直接 “招”进来兴发娱乐APP✿◈◈，形成一个

　　4.单纯依靠广告招商招商针对的是特定的经营者✿◈◈，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性✿◈◈。很多开发商认为广告是唯一的手段✿◈◈，只有通过广告才能完成项目的招商✿◈◈。

　　招商的关键是沟通✿◈◈，是不能坐在家里守株待兔的✿◈◈。把广告作为招商的唯一手段✿◈◈，导致接触招商的客户面少✿◈◈，自然招商就成问题了✿◈◈。

　　现在竞争是比较激烈的✿◈◈，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了✿◈◈，于是在招商的时候就出现了一种情况✿◈◈，就是招商人员过分强调受市场环境的影响✿◈◈，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略✿◈◈。

　　很多开发商认为客户进来了就万事大吉了✿◈◈，这是一个很大的误区✿◈◈。 其实客户进来只是商场开始的第一步✿◈◈，如何持续的经营商场才是最为关键的问题✿◈◈。

　　招商人员必须是专业人士✿◈◈，并针对项目进行专项培训✿◈◈。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通✿◈◈，没有真正从经营者的角度解决问题✿◈◈，导致客户对项目信心不足✿◈◈，使招商工作举步艰难✿◈◈。

　　市场调查是招商工作的第一步✿◈◈。需进行两方面的调查✿◈◈，它们决定着项目的发展和前程✿◈◈。最先要做的是对目标所在市场的调查✿◈◈，这主要包括对项目周边的交通人流✿◈◈、居民收入✿◈◈，消费习惯和消费层次等等✿◈◈；

　　市场分析✿◈◈：项目的物业形式分析（街铺✿◈◈、商业群楼✿◈◈、综合市场✿◈◈、商业街✿◈◈、社区商业等）✿◈◈；物业产品分析（铺面或铺位✿◈◈、开间✿◈◈、进深✿◈◈、楼层）✿◈◈；市场分析（租金✿◈◈、租期✿◈◈、优惠办法）✿◈◈。

　　这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家✿◈◈，将来要做成怎样的一个商业物业✿◈◈，怎样才能制订合适的招商政策等✿◈◈。

　　在对项目进行商业定位时✿◈◈，要充分考虑到 项目所在区域的消费习惯✿◈◈、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品✿◈◈，是中档还是高档还是更精细一点的东西✿◈◈，只有定位准确兴发娱乐官网✿◈◈，才能在招商过程中找准目标✿◈◈，才能有的放矢地制定招商计划✿◈◈，免做许多无用之功✿◈◈。

　　是一个非常专业的课题✿◈◈，它不仅需要专业的规划✿◈◈、设计✿◈◈、市场调查✿◈◈、立项定位✿◈◈，还需要专业的营销策划✿◈◈、推广,专业的经营管理做后期服务✿◈◈。

　　同样是做平台✿◈◈，住宅地产做的是居住的平台✿◈◈，而商业地产做的是商业的平台✿◈◈，交易的平台✿◈◈。商业地产的运营模式✿◈◈，不仅要把握商业运行规律✿◈◈，还要对各种资源进行有效整合✿◈◈。

　　经营商户又可以分为主力店✿◈◈、次主力店✿◈◈、旗舰品牌店及普通品牌店✿◈◈；目标商户分类✿◈◈，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致兴发娱乐官网✿◈◈。

　　大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形✿◈◈、有价的产品才是商品✿◈◈，中介服务并不重要✿◈◈，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系✿◈◈。

　　某大型商业项目✿◈◈，在顾问公司提出对项目的工作计划大纲后✿◈◈，开发商过于自信✿◈◈，直接用该大纲自行进行招商✿◈◈，但招商并无收获✿◈◈。两年多来✿◈◈，开发商与许多商家有过接触✿◈◈，其中不乏国际大型集团公司✿◈◈，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划✿◈◈，致使招商工作毫无进展✿◈◈。

　　由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差✿◈◈，目前商业地产项目仍然存在大量简单的房屋产权销售现象✿◈◈。

　　如果开发商仅以房屋产权销售形式出现✿◈◈，忽略其业态内容✿◈◈、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素✿◈◈，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约✿◈◈，最后项目只能以较低的价格草草出售✿◈◈。

　　Shopping Mall起源于美国✿◈◈，一般位于城郊✿◈◈，美国商业地产项目其产生建立在城市不断扩大✿◈◈，汽车拥有量达到一定程度✿◈◈，郊区人口增长设施的基础上✿◈◈，需要与之配套的商业✿◈◈、旅游✿◈◈、休闲✿◈◈、健身✿◈◈、娱乐等设施相应增加✿◈◈。因此✿◈◈，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关✿◈◈。

　　商业地产项目是由多种业态形式整合而成的综合体✿◈◈，主力店作为中坚力量✿◈◈，凭借深入人心的品牌效应兴发娱乐亚洲第一✿◈◈，✿◈◈，能够提高Mall的影响力✿◈◈，同时自身也能吸引大量客流✿◈◈，带动周围小商铺的运营✿◈◈。

　　不同主力店有不同的经营目标✿◈◈、运营手段和产品定位兴发娱乐官网✿◈◈，开发商应通过专业商业策划对做整体商业地产项目定位✿◈◈，据此选择合适的主力店入驻✿◈◈。例如某些主力店只针对定向消费人群✿◈◈，如家居品牌店兴发娱乐-APP官方下载✿◈◈，✿◈◈，光临的多是有意购买家居建材用品的顾客✿◈◈。这些主力店更倾向于设置自己独立的对外出入口✿◈◈，顾客流线自成系统✿◈◈，不能对周边商铺引入客流形成有效引导✿◈◈。

　　3.商业地产项目否具有足够的吸引力✿◈◈，有形的建筑空间✿◈◈、无形的购物氛围✿◈◈、品牌档次和层次都是衡量标准✿◈◈。

　　国外Shopping Mall多是等80%以上主力店✿◈◈，确定后才开始整体设计工作✿◈◈。发展商在未明确商家的情况下就开始设计✿◈◈，往往会因缺乏定向设计依据✿◈◈，盲目的规划设计只能增加前期成本和后期招商难度✿◈◈。

　　国内现有发展商多由住宅产品起家✿◈◈，商业地产明显区别于住宅开发✿◈◈，开发模式更加复杂✿◈◈，完全不能套用✿◈◈。

　　一个商场如果日客流量达20 万人✿◈◈，那么商户的车加上客户的车一般需要2000～2500 个车位才能容纳✿◈◈。

　　案例✿◈◈：如北京某大型Shopping Mall就因消防设计不符合规范而卡壳✿◈◈，被迫做出方案调整✿◈◈，浪费了大量时间✿◈◈、精力✿◈◈。

　　装修进度影响中小店群的入驻✿◈◈。虽然有项目装饰效果图✿◈◈，但中小店主的担忧是有一定道理的✿◈◈，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店✿◈◈。3.功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策✿◈◈，按照合理的功能分区计划✿◈◈，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来✿◈◈，对于项目和各店经营大大帮助✿◈◈，而一旦某一类商店或服务机构招不进来✿◈◈，则整个项目服务功能可能不尽理想✿◈◈，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时✿◈◈，更是影响了整体的经营✿◈◈。在进驻决策过程中✿◈◈，各类店除考虑区域布局外✿◈◈，这一点也很重要✿◈◈。

　　MALL集购物✿◈◈、娱乐✿◈◈、餐饮✿◈◈、休闲等各种功能于一身✿◈◈，兼具百货店✿◈◈、仓储式商店✿◈◈、超市✿◈◈、品牌专卖店等各种零售业态✿◈◈，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受✿◈◈。1

　　商业地产项目的商业业态规划✿◈◈，则是指充分利用各种商业资源✿◈◈，为实现成功招商✿◈◈、销售和日后的成功营运✿◈◈，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划✿◈◈。

　　合理的商业地产项目业态规划能为项目的招商提供方向性的指导✿◈◈，促进项目招商的进度✿◈◈；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润✿◈◈，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力✿◈◈，吸引尽可能多的目标顾客✿◈◈，增加购物中心的内在价值✿◈◈，提升市场竞争力✿◈◈，为项目的长期繁荣奠定基础✿◈◈。

　　商业地产项目的定位是商业项目策划的开始✿◈◈，它决定和影响着项目的规划设计✿◈◈、物业需求✿◈◈、品牌招商✿◈◈、经营管理✿◈◈、商品定价✿◈◈、服务管理✿◈◈、促销策略✿◈◈、形象推广等诸多方面✿◈◈，是一个商业项目运作的前提和保障吃饭时还在她身体里兴发娱乐官网✿◈◈。

　　一个商业企业在进入市场之前✿◈◈，只有充分掌握当地的社会经济发展水平✿◈◈、居民消费水平✿◈◈、商业经营状况✿◈◈，才能对整个商圈的消费客群进行市场细分✿◈◈，从而进行目标市场定位✿◈◈。

　　商业企业的建筑设计✿◈◈、空间结构✿◈◈、动线设计兴发娱乐APP下载✿◈◈、设备配套等与企业的经营有极强的关联性✿◈◈，只有进行准确的功能定位✿◈◈，商业企业的建筑设计✿◈◈、空间结构✿◈◈、设备配套才能有的放矢✿◈◈，投资建设的项目才有商业经营的价值✿◈◈。

　　商业地产项目的形象定位✿◈◈，可以借助CIS系统来加以塑造并传达✿◈◈。一方面可通过商场的建筑外观来表现✿◈◈，如建筑形状✿◈◈、结构✿◈◈、颜色等✿◈◈；另一方面可通过顾客对卖场气氛的感受来表现✿◈◈，如场内购物环境✿◈◈、卖场布局设计✿◈◈、橱窗设计✿◈◈、形象展示✿◈◈、POP 广告等✿◈◈；而产品价格✿◈◈、质量✿◈◈、服务✿◈◈、促销策略等✿◈◈，则是影响企业形象不可或缺的因素✿◈◈，它将随着商场的经营运作而持续存在并发挥巨大的作用✿◈◈。

　　很多项目都有其特殊性✿◈◈，文化✿◈◈、旅游都可能成为其商业元素✿◈◈。做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素✿◈◈，而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划✿◈◈，制定科学的商业规划科学的商业规划是招商质量的基础✿◈◈；

　　找对人就是要重新反思一下Mall的目标顾客是怎样的✿◈◈，来自哪里✿◈◈、收入是怎样的✿◈◈、家庭是怎样的✿◈◈、性别是什么✿◈◈、年龄是什么✿◈◈，一定要具体化✿◈◈。定对位实际上解决是满足目标顾客哪一方面的诉求✿◈◈、并不是说你找到了目标顾客就是完成任务✿◈◈，了满足目标顾客的诉求可以是单一的✿◈◈。

　　占绝对性位置的主力店→主力店具体的进度✿◈◈，他们的进度会影响整个开业计划✿◈◈。→如果主力店不开业整个购物中心很难成功开业的✿◈◈。

　　有助于稳定整个项目的经营✿◈◈，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积✿◈◈，其影响之大可想而知, 知名度较高✿◈◈、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定✿◈◈，且有利于项目的可持续发展✿◈◈；

　　3.主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体✿◈◈，这一优点可以帮助项目在日后的营运中✿◈◈，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用✿◈◈；

　　1.按业态组合设计招入中小店群✿◈◈，以满足 项目商圈内不同层次✿◈◈、不同需求的消费群的购物或消费需求✿◈◈。

　　2.中小店的铺位租金往往是主力店的4-10倍✿◈◈，有的甚至更多✿◈◈，其租金总和是项目的主要利润来源✿◈◈。